作者／陳淑泰
本文摘自Smart智富出版《房市老手21堂超強實戰課：快速看穿房屋買賣陷阱》第1章
C家老太太委託賣房時，房仲拿出同一條街道的成交行情表，以一間2017年的頂樓加蓋成交紀錄說：「這是最近這條街成交頂樓加蓋的房子，我一定會賣超出這個價格，會是歷史新高價，您放心好了！」這話說得很漂亮、聽起來沒有什麼錯，但其中大有玄機：
◎玄機1：這間房子坐落的街道，很巧地位在台北市精華區幾條知名道路之間，以長度規模來看，在台北市通常只會被劃分為一條巷道。
想當然耳，因為位在這條街上的房子不多，樣本數也少，房仲為了壓你的賣價，很理所當然地拿出「這條街」、「最近」一次的成交紀錄，但那距離C家賣房已是4年前的舊案了。有在關心房價的朋友都知道，台北市房價在1∼2年之間的變動就很大了，更遑論是4∼5年前？
◎玄機2：這房仲只拿著實價登錄表，在老太太面前晃了一下，80歲老太太眼力微弱，看不出所以然，只能用耳朵聽，聽到業務員說「保證創出歷史高價」、「前次成交的坪單價是46萬元」，根本不會再深究前一次成交到底是何年何月，也就覺得1坪賣到50萬元是很不錯的。
我實在要說，這個房仲很沒有良心，因為這條街道太小了，如果他真心要拿出附近的成交紀錄，應該把房子方圓至少300∼500公尺以內的範圍、過去2年以內成交的房子都列出來才是（例如號稱房仲第一品牌且員工都有基本底薪的某公司，就是給方圓500公尺內所有成交的案件）。
C家絕對不是個案，我遇過很多次，房仲公司跟你說的實價登錄成交行情，就是會和你自己查的不一樣！
不能只看房仲給的行情表，務必親自動手查
不肖業者會刻意調動給客戶看的價格，尤其是那種放在個別案件下方的「成交行情說明」，通常是再製過的資料。這些業務員會只選擇對自己有利的案件來介紹；比如說，對要賣房子的委託人，只給你看成交價格比較低的那幾間，然後算出平均成交價，想說服你賣低一點；如果你是買方，只讓你看成交價格比較高的那幾間，說服你出高價。
也就是說，房仲業者會刻意掩蓋那些價格比較不利於成交的物件。他們只要漏列個兩間，就會和你自己查的資料長相完全不一樣。不要說是C父、C母那種80、90歲的老人家了，就連資訊來源充足、勤於做功課的一般年輕買房族，也經常被糊弄。
我說個身旁朋友的經歷，我這朋友今年剛好40歲，2021年6月，她看中一間台北市大安區通化街7樓華廈的5樓，出斡旋沒多久，房仲業務就約雙方出來見面協商價格。
這家房仲約談價格都是用「兩個小房間」策略，也就是兩面手法，不會告訴你另一方真正的想法。然後一邊拉、一邊砍，最後最重要的是挪出自己的仲介費。
我朋友一個人去，被關在協商室裡打電話給我，說房仲一直要抬她價，她不肯，卻形同被軟禁。
我告訴她，千萬不要再加價，因為對方都已經在現場了，代表你的價格有打中對方的底價，一定會成交；再往上加的價，通常只是讓房仲多賺佣金而已（果然最後的成交價只比她的出價高出25萬元，約總價的1.03%）。
我問她，同一棟華廈有沒有成交紀錄？她說有啊，房仲業務說7樓頂樓1坪成交78萬元。我說，頂樓是有加蓋的，所以6樓以下的物件當然不能跟頂樓價格比；另外仲介也說，3年前在6樓有成交一間，每坪單價69萬元，剛好是她的出價，房仲依此要求她再加些價格，說台北市房子這3年的漲幅很大之類的。
她掛了電話後，我不太放心，馬上放下手邊的事幫她上網查。這房仲所謂3年前成交每坪69萬元的房子，在實價登錄資料上有註記是「特殊交易—包含增建或未登記建物」；也就是說，這個價格隱含了其他沒有列入權狀坪數的使用面積。房仲可能看她人已經在現場被糾纏著加價，無暇去細看這些，所以刻意隱匿了這個資訊。
像我自己看房子，我絕對不會聽店頭房仲業務員口頭說的附近成交行情，一定會全部自己動手查，而且就算再忙，也要事先查，查詢後列印下來放在手邊；絕對不能到了談價現場，才看房仲業務員給的資料。
如果讀者跟我一樣做，一定也會發現很奇怪，你查的實價登錄結果，就是跟房仲給你的長得不一樣。
善用「實價登錄」、「好時價」網站估價
至於查實價登錄資料有什麼訣竅？先到「內政部不動產交易實價查詢服務網」。在網路上很多查詢的教學步驟，其實就是輸入一些條件進行查詢，使用上並不難，但有幾個提醒：
1. 這個網頁因為提供的條件選擇設定及資訊量太多了，所以白天時跑的速度非常慢，使用時要多一點耐心，或是等晚上夜深人靜時再使用。如果只是想查找特定物件的成交價格，用「簡易查詢」就可以，因為一動到「地圖」功能就要等到天荒地老。
2. 如果你明明知道某間房子已經成交了，但怎麼找都找不到，別訝異，因為實價登錄系統有很多沒有告訴你的事。比如說，它會篩掉上下各5%的異常值，或是主管機關會抽查一些個案，被抽查到的案子，資料就不會這麼快被放上去。
如果你覺得用實價登錄網站查詢附近成交行情很麻煩或複雜，想很快得知一間房子的參考價，我建議可以到「好時價 House+」公益平台。這是由台大教授張金鶚，帶領一群由財金、金融、地政、資訊等專業人士建置的，提供一個完全免費的線上估價系統，讓大家可以快速得到房屋的參考價格。我自己試算過幾間手上買賣過的房子，覺得這系統非常好用，不但容易上手，估出來的價格也很符合真實，建議大家可以多多利用。
新聞照來源：pexels示意圖、Smart智富提供
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