【觀點】林右昌挑起台灣房市失衡的重擔

  •  2023-04-10

黃丙喜/國家公益發展協進會理事長

當前台灣房價,不論買或租,都飆成最大民怨。內政部長林右昌上台後立刻射出三箭,固然市場出現止漲,但社會褒貶不一,房地產業也抨擊他「快思,但沒慢想」。他最近主動走進無殼蝸牛等住宅聯盟,直接對話,並承諾優先挑起「社宅可負擔租金」的重擔,贏得青年和弱勢族群普遍的肯定。

健全房市,慢想,更要快思

房地產是火車頭產業,很多學者有不同見解,但說它牽涉的政府政策、產業關聯和市場交易等系統繁複、因素多元,相互的因果關係動態而敏感,國際產官學界都表認同。解決房市問題,從空間面來說,要慢想;但從時間面而言,卻得快思,而且及早拿出有效的解方,不然,執行對策會落入事倍功半的困境。

新加坡的住宅政策世人稱羨,主因就是政府的二手策略快、狠又準。對於打炒房,毫不手軟;對於穩定平民百姓的組屋供給,毫不遲疑。以去年為例,面對跨國企業紛紛進駐掀起的房屋需求風潮,固然一邊放手讓商辨租金兩年上漲六成,但對組房仍嚴格管制轉售,甚而無預警地宣布組屋售後五個月內不得租住組屋,同時擴大組屋建地的供給,連高爾夫球場都改做興建組屋之用。新加坡政府穩房市又賺稅收的魄力,是其房市能健全發展的主因。

房價飆漲是國安危機,不容再拖

面對當前的六都房價高到家庭年所得比的十倍以上,無殼蝸牛等住宅團體己經對於平民百姓想買的起房子不敢奢望,而把訴求的重點從「住者有其屋」,改到「租者適其屋」。從聯合國的「居住適足權」來說,這實在是人民對於政府卑微的要求。

蔡英文總統2016年的住宅政見承諾要在全台蓋20萬戶的社宅,至今達成約7萬1千戶,加上包租代管總計也只有13萬戶。林右昌地方首長出身,清楚社宅興建遲緩的癥結。台灣社宅離可以翹動「租的好」槓桿的5%市佔率,相去甚遠,他正視當前社宅存量不足的困境,承諾跟財政部和各地方政府加強協調,建立穩健的興建財源,加速取得社宅用地和興建流程,並且打造多元供給的渠道,以及推動社宅輪候制度。

至於可負擔租金部份,目前租屋市場存在的最大問題在於黑市。為甚麼租屋變黑市?在於資訊的不透明和交易地位的不平等。這種房客對房東的先天弱勢,只有靠政府對房東的直球對絕才能克服。租屋市場陽光化是首先要做的到,如此政府對於租屋市場採取的稅賦等獎懲措施,才能真正發揮擠出空屋的效益。

房市失衡,責任不只在內政部

林右昌加碼射出的房市新三箭,包括:擴大租金補貼適用對象、中產以下自用住宅貸款戶支持方案(房貸補貼免申請)、建立青年購屋積金支持機制。前二箭都是救急又救窮的緊急措施,也愈發凸顯台灣當前房市的供需和價位嚴重失衡的困境。何以如此?中央銀行、財政部兩個政府相關單位的政策不夠到位也難辭其咎。

中央銀行的貨幣供給、信用管制、利率,以及財政部的稅率政策當然是壓制房價上漲的有力籌碼,但是過猶不及都會對總體經濟產生負面的後遺症。針對未未租屋政策,無住房組織建議政府改採引導房東納管方式,修正《所得稅法》,租賃所得採分離課稅,並在採固定稅率扣繳後,不再計入綜所稅,大幅降低個人小房東稅賦,引導誠實報稅。同時,搭配前述稅賦調整另有大赦條款,明訂房東於一定期限內申報 則過去逃漏稅既往不咎,反之後續將重點查緝予以重罰,進一步促成租屋登錄落實。林右昌的房市三箭,若有央行和財政部的相互支持,租屋市場健全可被高度期待。

青年世代安居問題己經無可迥避。高房價讓從租屋到買房的「購屋階梯」更難以被他們跨越,除非以「家庭財富世代移轉」的方式實現,縱使有房貸的利息支持,房租補貼反而是看的到又吃的到的政策大補帖。

聽見民怨,拿出行動

針對房貸和房租補貼,林右昌接納住盟的提議,內政部擬依《住宅法》25條「所得狀況、負擔能力」立法意旨,採保障比例原則,提高「社會弱勢」入住社會住宅的機會,但租金仍是依據其所得狀況決定。至於增資中央住宅基金,除補貼地方整開區融資利息,並配合政策需要,以成本價購買配餘地、抵費地應由中央主導興辦。

坐而言不如起而行。「解決問題,不迥避」是政務官必要的肩膀。跟著林右昌的房市三箭,台北市長蔣萬安針對都市更新也射出五箭:降門檻、法放寬、速通關、排障礙和加碼辦。面對房市存在多年的失衡老病,政府確實不能只會蕭規曹隨,而應有創新的想法、勇於突破的辦法、以及務實可行的做法,三法並行,才能讓平民百姓旱日實現或租或買可負擔住宅的夢想。

照片來源:CNEWS資料照片

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