2026股房投資策略》不追股市價差 學金控財團收租當贏家

  •  2026-02-09

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CNEWS匯流新聞網記者王佐銘/台北報導

在半導體與AI題材帶動下,台股近年震盪走高,市場逐步進入漲幅「高原期」。隨著ETF資金放大波動,「急牛、急熊」快速輪動成為常態,投資環境的不確定性明顯升高。市場普遍預期,2026年資金勢必尋求新的配置出口,投資策略也從追逐高成長,轉向分散風險、抗通膨與穩定現金流。在政府「打住不打商」政策架構下,商用不動產成為企業主、高資產族與置產族的新焦點,資金開始複製壽險與金控長期累積財富的模式,轉進辦公市場。

回顧2003年至今,台股加權指數累計上漲約6倍,近期更突破32,000點,市場不乏挑戰40,000點的聲音。期間台積電股價上漲約40倍,雖然法人仍看好長期發展,但隨著基期墊高,邊際報酬遞減的風險逐步浮現,使資金對避險型資產的需求明顯升溫。

相較之下,商用不動產近年表現亮眼。2024、2025年全台商用不動產成交金額分別創下歷史新高與次高。隨著輝達、美光、亞馬遜、Google、微軟、超微等外商持續加碼投資台灣,加上台積電、廣達、緯創等本土企業擴大布局,帶動辦公需求成長,為商辦市場奠定中長期動能。

與股票市場須承擔融資斷頭與價格追繳風險不同,商用不動產的房貸結構,提供低利率、可放大槓桿且不隨市價強制平倉的優勢。實務上,若以一成自備款進場,資產價格僅上漲3%,資本報酬率即可放大至30%,同時保留現金彈性進行其他配置。國際經驗亦顯示,在多次通膨循環中,商用不動產具備穩定抗通膨表現,年化報酬率約落在雙位數水準。

商仲業者指出,辦公市場長線趨勢向上,若要分散台股高原期風險,關鍵在於選擇具穩定租金投報率的產品,以及核心精華地段、具備增值潛力的區域。

依內政部實價登錄與商仲資料統計,近十年台北市商辦價格平均上漲約 25% 至35%,2025 年成交金額達810億元,租金漲幅累計約40%至50%,在高基期下仍維持低風險特性。新北市商辦價格十年上漲約45%至65%,租金漲幅約30%至45%,去年成交金額達113億元,其中新莊表現最為突出,受惠產業升級,占新北市成交比重逾半。

桃園憑藉國門優勢與產業重組利基,近十年商辦價格上漲約40%至50%,去年成交金額達72億元,年增五成;台中則在AI供應鏈南移帶動下,商辦價格十年增幅達80%至110%,租金同步大幅成長,成為中南部最受矚目的辦公市場。2026股房投資策略》不追股市價差 學金控財團收租當贏家 9

其中,新莊副都心近年利多持續發酵。宏匯集團與新北市政府簽署「新莊北側知識產業園區轉運站及停車場BOT案」,總投資金額86億元,預計2030年完工啟用。市場人士認為,新莊已進入紅利兌現期,未來隨西區翻轉、台北雙星等重大建設推進,將形成比價效應,進一步推升辦公價格與租金水準。2026股房投資策略》不追股市價差 學金控財團收租當贏家 11

除大型企業總部需求外,新創企業快速成長,也帶動微型商辦市場。根據經濟部《2025 年新創企業白皮書》,全台新創企業已突破10,552家,就業機會超過10萬人,主要集中於台北、新北與台中。由於新創公司辦公需求彈性高、坪數多在百坪以下,微型商辦成為兼具低門檻與高效率的投資選項。

不動產專家指出,微型商辦適合追求低成本、高投報與資產配置靈活度的投資人。部分產品以不到百萬元的初期資金,即可卡位2,000萬元等級的地標資產增值權,在建築成本持續攀升的背景下,提早布局商辦資產,已成為2026年資產配置的重要策略之一。

照片來源:CNEWS匯流新聞網資料照

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