【鄧哲偉專欄】信用管制重擊！都市更新停滯老屋成未爆彈？

【鄧哲偉專欄】信用管制重擊！都市更新停滯老屋成未爆彈？ 3

鄧哲偉／台北國際商會理事長

在台灣房地產市場中，都市更新與老屋危機已成為繼高房價問題後的另一個棘手議題。隨著房屋老化比例逐年攀升，都市更新的重要性不言而喻。然而，政府祭出的信用管制政策，雖然意圖抑制市場過熱，卻也讓建商與地主在都市更新推動上遭遇瓶頸，導致供給端更加緊縮。這種困境不僅影響居住品質，也可能進一步惡化未來房市的供需問題。

台灣老屋危機：迫切的都市更新需求

根據統計，台灣超過30年以上屋齡的住宅占比已達55%，其中許多建築仍沿用921地震前的規範，耐震能力不足，安全性堪憂。六都當中，以台北市老屋比例最高，占全市房屋72.32％以上，平均屋齡達37.78年，為全國最高。老屋數量最多則新北市，30年以上老屋近83萬棟，平均屋齡也逾30年

在台北市，公寓樓梯間缺乏無障礙設施，頂樓違建、水電設備老舊，這些問題已影響居民生活品質。若不積極推動都市更新，這些老屋將持續惡化，成為城市發展的負擔。然而，都市更新推動長期面臨阻力，包含地主協商困難、建商資金壓力、政策法規複雜等因素。許多都更案因居民意見分歧、審查流程冗長，遲遲無法落地執行，導致市場供給不足，進一步推高房價。

信用管制重創都市更新

政府為了打房，近期推出第七波信用管制，要求銀行針對房貸嚴加審查、提高自備款比例，甚至對建商開發案的融資限制更加嚴格。這對一般購屋者的影響已相當顯著，但對都市更新案更是雪上加霜。

都市更新通常涉及大量前期資金投入，建商需向銀行申請開發貸款，但在信用管制環境下，銀行放款標準提高，使得許多都市更新案因資金鏈中斷而停滯。尤其是危老重建、整合難度高的大型都更案，更是受限於金融條件，導致地主與建商皆處於觀望狀態，市場供給進一步萎縮。

此外，信用管制也影響自住換屋族群。老屋原本可以透過都市更新獲得價值提升，然而，在高利率與限貸環境下，許多屋主因無法負擔新建房屋貸款而選擇暫緩改建計畫，進一步惡化都市更新的推動。

政策應如何調整，突破僵局

面對都市更新困境，政府不能僅僅透過信用管制壓抑房價，而應從供給端下手，重建房市機制。以下幾項政策調整，或許能打破現況僵局：

1.放寬都市更新融資支持

在維持房市穩定的前提下，政府可針對都市更新案提供低利率貸款或融資擔保，減輕建商與地主的資金壓力，促使更多老屋改建案能順利推動。

2.調整稅制，減輕負擔

現行稅制下，都市更新後的新屋稅率較高，影響屋主參與意願。政府應考慮對參與都更的屋主提供房屋稅減免或貸款優惠，降低換屋成本，促進市場流動。

3.簡化行政流程，提高效率

許多都市更新案因冗長的審核程序導致延宕數年，政府應建立透明、高效的審核機制，縮短開發案審批時間，確保計畫可預期，降低開發風險。

4.創造誘因，提高地主參與意願

許多都市更新案因地主不同意而停滯，政府可考慮提供額外獎勵，或是推動更具彈性的土地分配機制，提高地主接受都市更新的可能性。

結論：都市更新是房市穩定的關鍵

都市更新不僅是改善居住品質的重要工程，更是影響未來房市供需的關鍵因素。在當前信用管制與高利率環境下，政府如果只專注於壓抑房價而忽略供給結構問題，恐怕只會讓市場進一步惡化，最終造成更大的社會問題。

唯有從供給面放寬融資、調整稅制、簡化行政流程，政府才能真正改善都市更新困境，讓台灣房市在長期穩定發展的基礎上，實現真正的居住正義。政策的方向應回歸如何提高住宅品質，而非僅限於抑制價格波動，這樣才能真正解決房市病灶。

【以上言論為第三人投書，不代表本刊立場，讀者請本於客觀事證自行評價】

照片來源：unsplash示意圖

《更多CNEWS匯流新聞網報導》

【鄧哲偉專欄】韓國李在明當選對台灣的省思：外交、國防與能源政策的啟示

【鄧哲偉專欄】央行打炒房？打爆的是首購族的希望

【文章轉載請註明出處】

CNEWS匯流新聞網

【鄧哲偉專欄】信用管制重擊！都市更新停滯 老屋成未爆彈？

【以上言論為第三人投書，不代表本刊立場，讀者請本於客觀事證自行評價】

【鄧哲偉專欄】信用管制重擊！都市更新停滯老屋成未爆彈？