【匯流書摘】八招必殺技 用「夢幻價格」買到理想好屋

  •  2023-06-15

【匯流書摘】八招必殺技 用「夢幻價格」買到理想好屋 17

【匯流書摘】八招必殺技 用「夢幻價格」買到理想好屋 15

作者/徐佳馨

文摘自采實文化出版《買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!》

買房子不像一般購物,它是高價商品,議價之前一定要做好功課。以下,我將介紹 8 招必殺技給大家參考,祝福大家能用最划算的價格,買到心儀的好屋。

絕招一:先查「實價登錄」,了解周邊行情再看屋

如今網路便捷,要了解房屋行情的管道相當多,包括內政部地政司的不動產交易實價登錄網站(https://lvr.land. moi.gov.tw/N11/)、各家房仲業者的公司網站,都可以查到區域成交行情。

不老實申報將吃上罰鍰,別心存僥倖

有些人會懷疑,實價登錄網站真的能順利執行嗎?假以時日進行宣導,是可行的。根據地政三法,辦竣所有權移轉登記 30 日內,必須申報登錄土地及建物成交案件實際資訊;如果透過代書或不動產房仲業者,這兩者有申報登錄的義務;若未透過這兩者,由買方負責申報。違反者會被處以 3 15 萬元罰鍰。

區域行情可幫助我們了解該地區的主力物件是哪些類型,用點心留意,甚至可以察覺物件的銷售速度、平均單價等。建立這些概念後再去看屋,就不會被銷售人員牽著鼻子走。

絕招二:和管理員聊聊天,有助於了解鄰居

千金難買好鄰居,如果左鄰右舍住了特異份子,或難以相處,住起來絕不會愉快。看屋時,建議和管理員聊一聊,看看對方是否穿著整齊,同時打聽一下該棟住戶多數是什麼 背景、作息是否正常(以免半夜有人練團或打麻將),順道 看看社區的公布欄(若勸說大家請勿亂丟垃圾,則表示有人亂丟垃圾)、管理費缺繳名單(若缺繳戶數很多,代表管委會和住戶素質都不妙),並看看樓梯間是否乾淨明亮。如果這一關沒有通過你的標準,建議取消議價,換個社區吧!

絕招三:找出實際坪數總坪數裡含多少公設比?

房屋每坪單價,就是總價除以坪數嗎?為什麼房子看起來這麼小?購屋時就必需要了解公設比,也要知道建商將哪些設施列為公設。

以公設來說,大公通常是指樓梯間、配電室、機房、門廳、走道、蓄水池等全體住戶都可能用到的公共設施;小公通常是指各樓層的電梯間、走道等同樓層住戶會用到的公共設施(若是一樓地下室屬大公、分層屬小公)。整體來說,「有蓋」的幾乎都會算入公設比,目前公寓的公設約 6% 15%,大樓的公設約 20% 40%;尤其新建築法規從消防安全的角度考量,要求 8 層樓以上的大樓需有 2 支逃生梯,以避免失火時的煙囪效應,如此一來,公設比自然會比較高。

特別提醒:你買的車位划算嗎?

過去不少屋主習慣將車位灌入權狀坪數中,不過這樣會 造成單價拉低的錯覺。因此計算時一定要把車位拉出來單獨 計算,比較不會失真。

據我所知,台北市很多建商將坡道車位以 10 12 坪來計算,中南部建商則常以 8 9 坪來計算,因此如果沒有拆出來算,車位價格就會讓房屋單價灌水(建議大家看謄本或看不動產說明書把車位拉出來計算)。

舉例來說,假設你以 1,200 萬元購買 40 坪(含 10 坪車位),看似每坪單價 30 萬元。事實上,你的車位價值大約 200 萬元,計算每坪單價時,應該以(1200 萬元 – 200 萬元)÷40 – 10 坪)= 每坪 33.3 萬元。

再者,頂樓加蓋和露台也應單獨計算,其單價通常是每坪單價的三分之一(頂樓加蓋有拆除之虞,提醒購屋人除非有特殊條件,不然在計價上應低於三分之一)。如果房屋行情每坪45萬元,那麼10 坪露台只值 45 萬元 ÷ 3×10 = 150 萬元;如果外加 20 坪頂樓加蓋,就是 45 萬元 ÷ 3×20 = 300 萬元。議價時,一 定要把這些灌水地雷找出來。

新聞照來源:pexels示意圖、采實文化提供

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